Maria Melnikova นักวางผังเมืองและนักวิจัยจาก Berlin Competence Center สำหรับพื้นที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่“Not Just Panels: German Experiences in Mass Housing Areas” สามารถดาวน์โหลดได้จากเว็บไซต์ทางการของเธอ masshousing.ru
การนำเสนอและการอภิปรายทางออนไลน์ของหนังสือจัดทำโดย Higher School of Economics จะมีขึ้นในวันที่ 16 ธันวาคม 2020 เวลา 19:00 น. รายละเอียดอยู่ที่นี่
ในเยอรมนีตะวันออกส่วนแบ่งของที่อยู่อาศัยแบบแปรรูป (3.5%) อยู่ในระดับต่ำมากเนื่องจากมีเพียงผู้เช่ารายบุคคลเท่านั้นที่ต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ของตนหลังจากการตกแต่งใหม่ในราคา 1,000 ยูโรต่อ 1 ตารางเมตรขึ้นไป (เบ็น, 2550, น. 29)
บ้านในยุคของการก่อสร้างจำนวนมากถูกสร้างขึ้นในเวลาเดียวกัน ดังนั้นจึงจำเป็นต้องฟื้นฟูสภาพทางเทคนิคของอาคารหลายแห่งพร้อมกัน นี่เป็นหนึ่งในงานที่ท้าทายและยากที่สุดในการจัดระเบียบการพัฒนาพื้นที่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวนมาก
ความไม่ชอบมาพากลของเยอรมนีคือกองทุนส่วนใหญ่ในพื้นที่แผงเป็นของเจ้าของรายใหญ่ (บริษัท บ้านจัดสรรสหกรณ์) สิ่งนี้ช่วยลดความยุ่งยากในการดำเนินการต่ออายุกองทุน แทนที่จะเป็นชุมชนของเจ้าของกิจการหนึ่งทำหน้าที่มั่นคงทางการเงินตามกฎ แต่ในเยอรมนีมีการปรับปรุงอาคารให้ทันสมัยอีกวิธีหนึ่งนั่นคือการสร้างสต็อกที่อยู่อาศัยในย่านประวัติศาสตร์ซึ่งอพาร์ทเมนต์ในอาคารหลายแห่งเป็นของเอกชน ในการทำงานร่วมกับดินแดนดังกล่าวในระดับนิติบัญญัติได้มีการสร้างโครงการสำหรับการทำงานกับกระบวนการฟื้นฟู - เขตสุขาภิบาล (Sanierungsgebiet ของเยอรมัน) และหน่วยงานด้านการฟื้นฟู (Sanierungsträgerของเยอรมัน) ประสบการณ์นี้อาจน่าสนใจสำหรับรัสเซีย
การดูแลรักษาและปรับปรุงสต็อกที่อยู่อาศัยแห่งชาติให้ทันสมัยเป็นหนึ่งในภารกิจหลักของการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศเยอรมัน สต็อกที่อยู่อาศัยไม่เพียง แต่เป็นความรับผิดชอบของเจ้าของเท่านั้น แต่รัฐมีบทบาทสำคัญ สร้างเงื่อนไขที่เจ้าของสามารถดำเนินการอย่างมีประสิทธิผลเพื่อปรับปรุงสภาพทางเทคนิคของอาคารของตน
การดูแลรักษาและการปรับปรุงที่อยู่อาศัยให้ทันสมัยเป็นหนึ่งในหัวข้อหลักในการพัฒนาแนวคิดการพัฒนาเมือง สำหรับหน่วยงานในเมืองงานนี้มักมีความสำคัญมากกว่าการก่อสร้างใหม่เนื่องจากตัวชี้วัดของการว่าจ้างสต็อกที่อยู่อาศัยตามกฎแล้วจะต้องไม่เกิน 1% ของอพาร์ทเมนต์ที่มีอยู่ในเมือง
KfW ซึ่งเป็น Federal Development Bank of Germany มีบทบาทสำคัญในการปรับปรุงอาคารด้านพลังงานให้ทันสมัย ตั้งแต่ปี 1990 ธนาคารได้ลงทุนประมาณ 68 พันล้านยูโรในสต็อกที่อยู่อาศัยของเยอรมนีตะวันออก สิ่งนี้อนุญาตให้เจ้าของ (บริษัท บ้านจัดสรรสหกรณ์ที่อยู่อาศัยสมาคมผู้อยู่อาศัย) ปรับปรุงสต็อกที่อยู่อาศัยได้มากกว่า 65% ซึ่งส่วนใหญ่ประกอบด้วยบ้านแผง
เราไม่รวยพอที่จะอยู่ในหุ้นคุณภาพต่ำ
ในสหพันธ์เยอรมนีหุ้นที่อยู่อาศัยของแผงสังคมนิยมถูกพิจารณาว่า "ยังไม่เสร็จสิ้น" ประการแรกเนื่องจากไม่มีชั้นฉนวนกันความร้อนที่ด้านหน้า เนื่องจากผลกระทบอย่างต่อเนื่องของการตกตะกอนบนผนังด้านนอกสภาพทางเทคนิคของโครงสร้างรองรับจึงเสื่อมลง สิ่งนี้กลายเป็นเหตุผลสำหรับการปรับโครงสร้างองค์กรครั้งใหญ่และรวดเร็ว
ตามโครงการ BEEN อาคารแผงควบคุมสามารถลดพลังงานความร้อนหลักได้ 40–50% (BEEN, 2007) ในระหว่างการสร้างแผงกองทุนใหม่ในเบอร์ลินมันเป็นไปได้ที่จะบรรลุตัวบ่งชี้พลังงานหลัก 60 กิโลวัตต์ชั่วโมงต่อตารางเมตร พื้นที่ใช้สอยต่อปีซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของเบอร์ลินมากกว่าสองเท่า (148 กิโลวัตต์ชั่วโมงต่อตารางเมตรต่อปี)
เยอรมนีกลายเป็นผู้นำในด้านการปรับปรุงที่อยู่อาศัยในกลุ่มประเทศในยุโรปตะวันออกเนื่องจากมีอัตราส่วนที่ดีที่สุดของค่าที่อยู่อาศัยและค่าสาธารณูปโภคต่อรายได้ของประชากรตาม IWO Housing Initiative สำหรับยุโรปตะวันออกอัตราการปรับปรุงอาคารที่อยู่อาศัยในรูปแบบการพัฒนาต่อเนื่องถึง 85% ในวันนี้ (IWO, 2018)
การปรับปรุงอาคารในเบอร์ลิน
เขตชานเมืองเบอร์ลินเป็นดินแดนแรกในเยอรมนีตะวันออกที่ได้รับการตกแต่งใหม่ขนาดใหญ่ ความคิดริเริ่มนี้มาจากหน่วยงานของเมือง: ในปี 1992 ตามคำสั่งของวุฒิสภาเบอร์ลินได้มีการพัฒนา "สารานุกรมของอาคารแผง" มีรายการมาตรการที่เป็นไปได้สำหรับการปรับปรุงโครงสร้างที่อยู่อาศัยอุตสาหกรรมทุกชุดใน GDR พร้อมการคำนวณต้นทุน ข้อเสนอแนะทางทฤษฎีได้รับการทดสอบในทางปฏิบัติผ่านการดำเนินโครงการนำร่องหลายโครงการในเบอร์ลิน จากผลงานนี้เจ้าของอาคารและตัวแทนธนาคารสามารถประเมินค่าใช้จ่ายของการปรับปรุงใหม่ได้อย่างง่ายดาย
ในปี 1993 วุฒิสภาเบอร์ลินได้เปิดตัวโครงการเพื่อสนับสนุนการปรับปรุงและปรับปรุงอาคารให้ทันสมัย ตามโปรแกรมนี้เจ้าของควรจะมีเงินทุน 15% ที่จำเป็นสำหรับการปรับโครงสร้างองค์กร จากนั้นสามารถขอสินเชื่อจาก KfW Bank ได้ วุฒิสภาเบอร์ลินยังให้การสนับสนุนเพิ่มเติม การปรับปรุงอาคารแผงทั้งหมดในเบอร์ลินตะวันออก (อพาร์ทเมนท์ 270,000 ห้อง) มีแผนจะแล้วเสร็จภายใน 10 ปี (Divigneau, 2010) การลงทุนโดยเฉลี่ยสำหรับอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องคือ 20,000 ยูโร (BENN, 2007, p. 85)
ความเป็นเจ้าของไม่ใช่สิ่งสำคัญในการขอรับการสนับสนุนทางการเงิน แน่นอนจากมุมมองขององค์กร บริษัท ที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่และสหกรณ์จะดำเนินการปรับปรุงสิ่งใหม่ได้ง่ายขึ้น แต่ยังรวมถึงอาคารที่อพาร์ทเมนต์เป็นของเจ้าของส่วนตัวสามารถเข้าร่วมในโปรแกรมเหล่านี้ได้ด้วยเงื่อนไขที่เท่าเทียมกัน
มาตรการตกแต่งจำนวนมากในเยอรมนีไม่ได้ดำเนินการสำหรับอาคารแต่ละหลัง แต่ภายในไตรมาสโดยรวม เจ้าของรายใหญ่คำนวณความจำเป็นในการลงทุนในแต่ละไตรมาสและพัฒนาแผนตารางเวลาสำหรับการปรับโครงสร้างองค์กร สภาพของสต็อกที่อยู่อาศัยในย่าน Hellersdorf เบอร์ลินในปี 1989 และหลังจากคลื่นลูกแรกของความทันสมัยในช่วงกลางทศวรรษที่ 1990 สิ่งนี้ทำให้รัฐบาลเบอร์ลินสามารถวางแผนการใช้จ่ายงบประมาณระดับภูมิภาคสำหรับโครงการสนับสนุนได้ (Divigneau, 2010)
ความคุ้มทุนของมาตรการสร้างความทันสมัยและการใช้มาตรการประสิทธิภาพการใช้พลังงานอย่างรอบคอบเป็นเกณฑ์หลักในการพัฒนาโครงการฟื้นฟูมวลชน
ในหลายพื้นที่การตกแต่งใหม่ดำเนินการโดยไม่ต้องย้ายถิ่นฐานของผู้อยู่อาศัย ด้วยเหตุนี้ความต้องการพิเศษจึงเกิดขึ้นสำหรับองค์กรของการก่อสร้าง ข้อกำหนดสำคัญคือการดำเนินงานโดยมีผู้อยู่อาศัยร้องเรียนน้อยที่สุด สำหรับเรื่องนี้ที่ปรึกษาพิเศษได้ทำงานในสถานที่ก่อสร้างซึ่งสามารถตอบทุกคำถามเกี่ยวกับงานก่อสร้างแบบเรียลไทม์ บริษัท บ้านจัดสรรดึงดูด บริษัท หลายแห่งพร้อมกันเพื่อดำเนินงาน ในสัญญาทั้งหมดมีเงื่อนไข: หาก บริษัท แห่งใดแห่งหนึ่งไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันอีก บริษัท หนึ่งจะปฏิบัติตามสัญญาโดยรับงานเพิ่มอีกจำนวนหนึ่ง ดังนั้นพวกเขาจึงรับประกันกับผู้เช่าว่างานทั้งหมดจะเสร็จทันเวลา นอกจากนี้ลำดับความสำคัญคือการควบคุมคุณภาพของงาน - ตัวแทนของเจ้าของบันทึกงานที่ซ่อนอยู่ทั้งหมดเป็นประจำทุกวัน
ความทันสมัยของระบบทำความร้อนการระบายน้ำและการระบายอากาศหมายถึงงานเพิ่มเติมภายในอพาร์ทเมนท์ตามด้วยการซ่อมแซมห้องน้ำและห้องครัว งานเหล่านี้ยังดำเนินการโดยไม่มีการตั้งถิ่นฐานใหม่ การทำงานในอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องใช้เวลาเพียง 5 วันด้วยการใช้โครงสร้างสำเร็จรูป การทำงานบนชั้นต่าง ๆ ได้รับการซิงโครไนซ์โดยผู้ตื่นขึ้นซึ่งทำให้ผู้อยู่อาศัยสามารถใช้ห้องน้ำและห้องครัวของเพื่อนบ้านได้ที่บันได
มาตรการปรับปรุงขนาดใหญ่ทำให้สามารถนำสต็อกที่อยู่อาศัยไปสู่ข้อกำหนดทางเทคนิคที่ทันสมัยและลดต้นทุนค่าสาธารณูปโภคได้มากกว่าครึ่ง ปัจจุบันไม่มีการปรับปรุงอาคารในปริมาณดังกล่าวเจ้าของทำงานบนพื้นฐานของโครงการปรับปรุงความทันสมัยระยะยาว 30 ปีและมีการคำนวณผลกระทบทางเศรษฐกิจของแต่ละเหตุการณ์อย่างรอบคอบ
อาคารประเภทใดที่มีประสิทธิภาพสูงสุดในการดัดแปลง?
ประสบการณ์การฟื้นฟูสมรรถภาพของเยอรมันแสดงให้เห็นว่าจากมุมมองทางการเงินการสร้างอาคารห้าชั้นใหม่มีประสิทธิภาพมากที่สุดโดยที่ไม่จำเป็นต้องสร้างลิฟต์ เนื่องจากลิฟต์มีความจำเป็นสำหรับผู้ที่มีความคล่องตัว จำกัด จึงสามารถขอรับการสนับสนุนทางการเงินสำหรับการก่อสร้างเพิ่มเติมได้จากเงินทุนของโครงการพิเศษ การปรับปรุงอาคารสูงกว่า 10 ชั้นนั้นยากกว่ามากเนื่องจากมีราคาแพงและยากในทางเทคนิค อย่างไรก็ตามเยอรมนีมีประสบการณ์ในการปรับปรุงอาคารสูงด้านพลังงานให้ทันสมัย บ่อยครั้งในโครงการดังกล่าวมีการดำเนินงานเพียงบางประเภทที่เป็นประโยชน์ต่อผู้อยู่อาศัยและคุ้มค่า
อาคารส่วนใหญ่ได้รับการปรับปรุงให้ทันสมัยโดยยังคงรูปแบบอพาร์ทเมนต์ที่มีอยู่และจำนวนชั้น โครงการส่วนบุคคลที่มีการเปลี่ยนแปลงแผนอพาร์ทเมนต์การรื้อชั้นบนได้ดำเนินการด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของหรือเป็นค่าใช้จ่ายของโปรแกรม "การฟื้นฟูเมืองตะวันออก" แต่นี่เป็นกรณีที่แยกได้ โครงการนำร่องแสดงให้เห็นว่าการรื้อถอนอาคารใหม่ทั้งหมดทำได้ง่ายกว่าและสร้างใหม่มีขนาดเล็กลงและสอดคล้องกับมาตรฐานสมัยใหม่
โครงการที่มีพื้นโครงสร้างพิเศษนั้นยากกว่าการทำให้ทันสมัยอย่างง่าย ๆ เนื่องจากจำเป็นต้องเสริมสร้างโครงสร้างและปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมในอาคาร มีการนำไปใช้ในพื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงและพื้นที่รอบนอกของเมืองมักไม่เป็นเช่นนั้น อย่างไรก็ตามการแก้ปัญหาที่มีโครงสร้างส่วนบนและส่วนเสริมอาจเป็นเรื่องที่น่าสนใจเมื่อจำเป็นต้องจัดให้ชั้นบนของอาคารสามารถเข้าถึงลิฟต์ได้ในราคาที่ต่ำที่สุด ขั้นแรกให้วางปล่องลิฟต์ในส่วนที่แนบมาของอาคาร จากนั้นตัวอาคารจะถูกสร้างขึ้นและสามารถเข้าถึงอพาร์ทเมนต์ที่ชั้นบนได้ผ่านทางเดินระหว่างส่วนเก่าและใหม่ของอาคาร
สิ่งที่เกิดขึ้นในด้านความทันสมัยของที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน
ในตอนต้นของศตวรรษที่ 21 เยอรมนีเริ่มพัฒนาเศรษฐกิจ "สีเขียว" อย่างแข็งขัน ประสิทธิภาพการใช้พลังงานในภาคที่อยู่อาศัยมีความสำคัญอย่างยิ่ง ตั้งแต่ปี 2545“ระเบียบว่าด้วยการประหยัดพลังงาน - EnEV” มีผลบังคับใช้ในระดับนิติบัญญัติ ตาม§ 9 ของข้อกำหนดนี้เจ้าของมีภาระผูกพันในการดำเนินมาตรการเพื่อความทันสมัยของระบบทำความร้อนในระหว่างการสร้างอาคารใหม่ (ลดการใช้พลังงานให้เหลือพลังงานหลักอย่างน้อย 100 กิโลวัตต์ชั่วโมงต่อตารางเมตรของพื้นที่อพาร์ทเมนต์ต่อปี) (เบ็นน์, 2550).
นอกเหนือจากพารามิเตอร์ "การใช้พลังงานหลัก" แล้วยังมีบทบาทสำคัญใน "กฎข้อบังคับเกี่ยวกับการประหยัดพลังงาน" ด้วย "สัมประสิทธิ์การส่งผ่านของการสูญเสียความร้อน" สะท้อนถึงการสูญเสียความร้อนโดยเฉลี่ยทั่วทั้งเปลือกอาคาร กฎหมายกำหนดค่าสูงสุดที่อนุญาตสำหรับพารามิเตอร์เหล่านี้ อย่างไรก็ตาม KfW ได้พัฒนาตัวเลือกการสนับสนุนหลายอย่างเพื่อกระตุ้นอัตราการใช้พลังงานที่สูงขึ้น (สำหรับอาคารที่มีอัตราการใช้พลังงานหลักน้อยกว่า 100, 85, 70, 55 กิโลวัตต์ชั่วโมงต่อตารางเมตรของพื้นที่อพาร์ทเมนต์ต่อปี) ยิ่งตัวบ่งชี้ประสิทธิภาพการใช้พลังงานดีเท่าใดจำนวนเงินอุดหนุนที่เป็นไปได้สำหรับการชำระคืนเงินกู้ก็จะยิ่งมากขึ้น (IWO, 2018)
เกิดอะไรขึ้นในประเทศอื่น ๆ ?
เป้าหมายในการปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้พลังงานในที่อยู่อาศัยมีบทบาทสำคัญในนโยบายของสหภาพยุโรป 2548 ถึง 2550 มีการดำเนินโครงการระหว่างภูมิภาค“Baltic Energy Saving Network in the Housing Stock” (BENN) เป้าหมายคือการพัฒนากลยุทธ์และเครื่องมือสำหรับการติดตั้งอาคารประหยัดพลังงานในประเทศแถบบอลติก (ลิทัวเนียลัตเวียเอสโตเนียและโปแลนด์) ดังนั้นในเอสโตเนียและลิทัวเนียส่วนแบ่งของเจ้าของส่วนตัวจึงสูงมาก (96% และ 97%) การแปรรูปที่อยู่อาศัยหลังจากการล่มสลายของสหภาพโซเวียตนั้นไม่เสียค่าใช้จ่ายในทางปฏิบัติ (ราคานี้สามารถจ่ายได้ด้วยใบรับรองการแปรรูป / บัตรกำนัล) ทั้งหมดนี้คล้ายคลึงกับสถานการณ์ในรัสเซียมาก (BEEN, 2007)
โครงการกำลังมองหาคำตอบสำหรับคำถามว่าในประเทศเหล่านี้เป็นไปได้หรือไม่ที่จะทำซ้ำประสบการณ์การปรับปรุงอาคารจำนวนมากเช่นเดียวกับกรณีในเยอรมนีตะวันออก ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์กฎหมายเปรียบเทียบสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและในที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนในประเทศบอลติกโปแลนด์และเยอรมนี พวกเขายังประมาณค่าใช้จ่ายในการปรับโครงสร้างองค์กรและคำนวณความสามารถทางการเงินของเจ้าของที่จะต้องจ่าย เนื่องจากต้นทุนเงินกู้ที่สูงและรายได้ของประชากรในประเทศบอลติกต่ำ ณ ปี 2550 (ปีที่เริ่มโครงการ BEEN) จึงยังไม่สามารถดำเนินโครงการฟื้นฟูขนาดใหญ่ได้ เฉพาะเจ้าของที่ร่ำรวยเท่านั้นที่สามารถอัพเกรดบ้านได้ แต่หลังจากการแปรรูปฟรีองค์ประกอบของผู้อยู่อาศัยในบ้านตามกฎก็ผสมกัน
อันเป็นผลมาจากโครงการดังกล่าวมีข้อเสนอแนะว่าการปรับโครงสร้างองค์กรครั้งใหญ่สามารถจัดหาเงินกู้ยืมระยะยาวราคาถูกซึ่งให้โดยมีค่าใช้จ่ายในอัตราดอกเบี้ยต่ำในธนาคารของรัฐ เปอร์เซ็นต์สามารถลดลงได้อีกด้วยการอุดหนุนงบประมาณ อพาร์ทเมนท์รับประกันการชำระคืนเงินกู้ - มิฉะนั้นธนาคารจะดำเนินการ อย่างไรก็ตามมีความจำเป็นที่จะต้องพัฒนาเครื่องมือเพื่อสนับสนุนครอบครัวที่มีรายได้น้อย เงื่อนไขที่สำคัญคือต้องดำเนินการปรับโครงสร้างองค์กรที่ครอบคลุม กิจกรรมทีละขั้นตอนหรือการผสมผสานที่เกิดขึ้นเองไม่ควรเป็นเรื่องของการสนับสนุน
กลไกการจัดหาเงินทางเลือกคือ“การทำสัญญา” ในกรณีนี้นักลงทุน (ตัวอย่างเช่น บริษัท รับเหมาก่อสร้าง) เสนอให้เจ้าของบ้านใช้มาตรการประหยัดพลังงานที่คาดการณ์ไว้ทั้งหมดโดยออกค่าใช้จ่ายเอง ในกรณีนี้ชุมชนของเจ้าของไม่จำเป็นต้องกังวลเกี่ยวกับการหาแหล่งเงินโดยให้การค้ำประกันการชำระคืนเงินกู้ นักลงทุนต้องการเพียงการลงนามในข้อตกลงซึ่งเจ้าของอพาร์ทเมนต์ต้องจ่ายเงินจำนวนหนึ่งทุกเดือนสำหรับงานที่ทำ (เช่น 15 ยูโรต่ออพาร์ทเมนต์ต่อเดือนเป็นเวลา 20 ปี)
ตามที่ Thomas Janicki สมาชิกของ Board of Trustees of the Housing in Eastern Europe Initiative in Berlin: กลไกสำหรับการจัดการในภายหลัง” ปัญหาหลักในตอนนี้คือเจ้าของบ้านที่มีความสามารถในการจ่ายเงินสำหรับการอัพเกรดแบบประหยัดพลังงานให้กับบ้านของพวกเขานั้นขึ้นอยู่กับความยินยอมของเจ้าของบ้านที่ไม่มีหลักประกันซึ่งไม่สามารถจ่ายค่าปรับปรุงซ่อมแซมได้แม้ว่าพวกเขาจะต้องการก็ตาม (Yanitski, 2011)
เอสโตเนีย
ในเอสโตเนีย 96% ของอาคารเป็นของเอกชน ผู้อยู่อาศัยประมาณ 60% อาศัยอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่สร้างขึ้นระหว่างปีพ. ศ. 2504 ถึง พ.ศ. 2533
กระบวนการปรับปรุงอาคารให้ทันสมัยในเอสโตเนียเริ่มขึ้นในช่วงปี 2000 สถาบันการเงินมีความสนใจในการออกเงินกู้และสมาคมเจ้าของบ้านที่มีการใช้งานและเป็นตัวทำละลายมากที่สุดสามารถรับได้ หน่วยงานทางการเงิน KredEx ซึ่งก่อตั้งขึ้นในปี 2544 ให้การค้ำประกันแก่สมาคมเจ้าของในการขอรับเงินกู้จากธนาคารเอกชน (Leetmaa, 2018)
ในปี 2552 กองทุนหมุนเวียน KredEx ได้รับการจัดตั้งขึ้นโดยความร่วมมือกับกองทุนเพื่อการพัฒนาภูมิภาคยุโรปซึ่งเป็นกองทุนเพื่อส่งเสริมการติดตั้งอาคารที่ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ ด้วยการสร้างกองทุนนี้ระบบสนับสนุนที่เพียงพอมากขึ้นจึงปรากฏขึ้นในเอสโตเนียโดยพิจารณาจากการรวมกันของเงินกู้การค้ำประกันเงินกู้และเงินช่วยเหลือ บ้านหลังใดที่สร้างใหม่แล้วการใช้พลังงานลดลง 20-30% สามารถยื่นขอสินเชื่อได้ KredEx ให้เงินกู้ 20 ปีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 4% เจ้าของจะต้องจัดหาเงินทุน 15% (อาจเป็นเงินทุนของตนเองหรือเงินกู้จากธนาคารอื่นก็ได้)
สมาคมเจ้าของยังสามารถยื่นขอทุนจาก KredEx ได้ในจำนวน 15 ถึง 35% ของค่าใช้จ่ายในการทำงานที่ทันสมัยทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสำเร็จของมาตรฐานประสิทธิภาพการใช้พลังงานบางอย่างและการใช้โซลูชันเทคโนโลยีพิเศษ (ตัวอย่างเช่นการกู้คืนความร้อน ระบบ). ในช่วงปี 2010 ถึง 2014 อาคาร 663 แห่ง (1.9 ล้าน ตร.ม.) ได้รับการปรับปรุงให้ทันสมัยโดยการสนับสนุนของ KredEx (Kurnitski, 2018) ตั้งแต่ปี 2015 ข้อกำหนดสำหรับการระบายอากาศของอาคารได้รับการปรับให้ได้รับเงินช่วยเหลือ โครงการปรับปรุงอาคารอีก 400 แห่งได้รับการสนับสนุนทางการเงินตั้งแต่ปี 2558 ถึง 2562
ในบ้านของซีรีส์ต่อมามีการใช้แผงสามชั้นคุณภาพสูงซึ่งไม่ต้องการฉนวนเพิ่มเติม ดังนั้นมาตรการปรับปรุงที่ครอบคลุมจึงไม่รวมถึงการเปลี่ยนแปลงรูปลักษณ์ของส่วนหน้าเพื่อไม่ให้เสียเงินไปกับโซลูชันด้านความงามอย่างหมดจด
ลิทัวเนีย
ในลิทัวเนีย 97% ของอาคารเป็นของเอกชน
โครงการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์ในลิทัวเนียให้ทันสมัยตั้งแต่ปี 2548 มันเกี่ยวข้องกับการจัดหาเงินทุนในการฟื้นฟูพลังงานของอาคารผ่านเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ (เงินกู้ 20 ปีคงที่ 3% สำหรับ 5 ปีแรก) การชำระคืนเงินกู้เกือบจะเท่ากับการลดค่าสาธารณูปโภคหลังการปรับปรุงให้ทันสมัย (ส่วนใหญ่เป็นการทำความร้อน) ดังนั้นโปรแกรมจึงพยายามทำให้แน่ใจว่าผู้อยู่อาศัยจะไม่มีภาระทางการเงินเพิ่มเติม
โปรแกรมนี้ยังให้เงินอุดหนุนงบประมาณจำนวนหนึ่งเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการการจัดทำเอกสารโครงการและการควบคุมคุณภาพของงานก่อสร้าง ตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมามีระบบการให้เงินสนับสนุนสำหรับการลงทุนในการก่อสร้างอาคาร (30% ของค่าใช้จ่ายสำหรับทุกคน 100% สำหรับครอบครัวที่มีรายได้น้อย) สามารถใช้โดยสมาคมของเจ้าของที่วางแผนจะปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่
ตั้งแต่ปี 2013 เป็นต้นมาได้ปรากฏตัวแบบที่สองในโครงการซึ่งเกี่ยวข้องกับการมีส่วนร่วมของเทศบาล เมืองแต่งตั้งผู้ดูแลโครงการและเตรียมโครงการลงทุนสำหรับเจ้าของบ้าน หลังจากตกลงในแผนการปรับปรุงอาคารให้ทันสมัยโดยเจ้าของแล้วผู้ดูแลระบบจะใช้เงินที่ยืมมาจัดระเบียบขั้นตอนการประกวดราคารับผิดชอบในการดำเนินการตามมาตรการและการจัดการทางการเงินทั้งหมด 80% ของโครงการในโครงการได้รับการจัดการโดยผู้บริหารที่ได้รับการแต่งตั้งจากเทศบาล (Smaidžiūnas, 2018) หากเจ้าของที่มีรายได้น้อยไม่เห็นด้วยกับการปรับปรุงให้ทันสมัยพวกเขาจะไม่ได้รับเงินอุดหนุนเพื่อจ่ายค่าสาธารณูปโภค
การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นได้เพิ่มความน่าสนใจของโปรแกรม - ณ สิ้นปี 2019 มีการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวก 2,176 แห่งขึ้นใหม่ บ้านอีก 421 หลังอยู่ระหว่างการปรับปรุงให้ทันสมัย
โปรแกรมนี้ดำเนินการโดยสำนักงานประสิทธิภาพพลังงานที่อยู่อาศัย (BETA) ความรับผิดชอบของพวกเขารวมถึงการอนุมัติโครงการสำหรับการปรับปรุงอาคารที่ทันสมัยที่เข้าร่วมโครงการตลอดจนการตรวจสอบกระบวนการดำเนินการในทุกขั้นตอน ตั้งแต่ปี 2015 BETA ซึ่งได้รับการสนับสนุนจาก Eastern European Housing Initiative (IWO) ได้ดำเนินโครงการ“การปรับปรุงพื้นที่ในเมืองอย่างมีประสิทธิภาพพลังงานในลิทัวเนีย” โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อค้นหารูปแบบสำหรับการปรับปรุงพื้นที่ที่อยู่อาศัยและละแวกใกล้เคียงอย่างครอบคลุม พวกเขากำลังดำเนินโครงการฝึกอบรมสำหรับพนักงานเทศบาลในด้านการปรับปรุงพื้นที่ที่อยู่อาศัยอย่างมีประสิทธิภาพด้านพลังงาน
ลัตเวีย
ในลัตเวียส่วนแบ่งของเจ้าของส่วนตัวคือ 85% อาคารประมาณ 95% ที่สร้างขึ้นระหว่างปี พ.ศ. 2484 ถึง พ.ศ. 2535 จำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงใหม่อย่างกว้างขวางเนื่องจากประสิทธิภาพการใช้พลังงานต่ำและขาดมาตรการบำรุงรักษาที่จำเป็นในช่วงก่อนหน้านี้ (Jörling, 2018, หน้า 1)
ในปี 2552 รัฐบาลลัตเวียร่วมกับกองทุนเพื่อการพัฒนาภูมิภาคยุโรปได้เปิดตัวโครงการปรับปรุงฉนวนกันความร้อนของอาคารที่พักอาศัยแบบหลายอพาร์ทเมนต์
ตั้งแต่ปี 2015 ALTUM ได้ดำเนินการในลัตเวียซึ่งเป็นสถาบันพัฒนาทางการเงินของรัฐที่สร้างขึ้นโดยการสนับสนุนของกระทรวงเศรษฐกิจและกระทรวงการคลัง ALTUM กำลังดำเนินโครงการเพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้พลังงานของอาคารที่พักอาศัยแบบหลายอพาร์ทเมนต์ เจ้าของจัดเตรียมเอกสารทางเทคนิคของ ALTUM เพื่อความทันสมัยและ ALTUM ให้การค้ำประกันแก่ธนาคารสำหรับการออกเงินกู้ระยะยาว (สูงสุด 20 ปี) ให้กับสมาคมเจ้าของ ในปี 2559 ศูนย์อำนวยความสะดวกด้านการประหยัดพลังงานของลัตเวียบอลติก (LABEEF) ก่อตั้งขึ้นเพื่อช่วยเหลือ บริษัท ต่างๆในการปรับเปลี่ยนการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพตามสัญญาบริการด้านพลังงาน (Jörling, 2018)
ในปี 2561 มีโครงการปรับปรุงอาคารที่ทันสมัยแล้วเสร็จประมาณ 740 โครงการ (รวมในลัตเวีย - อาคารอพาร์ตเมนต์ 53,000 ยูนิต) (Blumberga, 2018)
ประเด็นสำคัญจากประสบการณ์ของประเทศบอลติก
ผลการศึกษาของประเทศบอลติกแสดงให้เห็นว่าความทันสมัยของกองทุนที่ซึ่งอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดเป็นของเอกชนนั้นเป็นไปได้อย่างไรก็ตามสิ่งนี้ต้องการเงื่อนไขที่เจ้าของสามารถดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ระบบการทำงานเพื่อรองรับความทันสมัยของอาคารไม่สามารถเกิดขึ้นได้ในเวลาอันสั้น วิธีการที่สมาคมเจ้าของตอบสนองต่อโปรแกรมต้องได้รับการตรวจสอบและกลไกการระดมทุนต้องได้รับการปรับปรุง นี่เป็นกระบวนการที่เกิดขึ้นในประเทศบอลติกในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา
ประสบการณ์ของประเทศเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าโครงการปรับปรุงพลังงานให้ทันสมัยเป็นประโยชน์ต่อรัฐในแง่เศรษฐกิจเนื่องจาก บริษัท ใหม่ ๆ ปรากฏขึ้นงานและการจ่ายภาษีให้กับงบประมาณเพิ่มขึ้น
ปัญหาหนึ่งที่ระบุไว้ในรายงานการวิจัยเกี่ยวกับโอกาสในการฟื้นฟูในประเทศบอลติกคืออาคารที่พักอาศัยจำนวนน้อยและมีประชากรน้อยกว่าในเยอรมนีตะวันออก สิ่งนี้ขัดขวางความเป็นไปได้ในการจัดตั้งสถาบันการเงินที่มั่นคงและเป็นอิสระและได้รับอัตราความทันสมัยในระดับสูง ในประเทศเยอรมนีในขั้นต้นอาจมีการลงทุนเงินจำนวนมากในโครงการสร้างความทันสมัยเนื่องจากมีหลายคนที่ต้องการดำเนินโครงการ โครงการต่อมาได้รับการสนับสนุนทางการเงินด้วยเงินที่ได้รับเป็นการชำระคืนเงินกู้ (Jörling, 2018) ในเรื่องนี้รัสเซียมีแนวโน้มที่จะปรับโครงสร้างองค์กรจำนวนมาก
สำหรับประเทศในสหภาพยุโรปแรงจูงใจในการปรับปรุงอาคารให้ทันสมัยคือการปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้พลังงานของเศรษฐกิจลดการพึ่งพาการส่งออกพลังงานและผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ในรัสเซียประเด็นเหล่านี้ไม่ได้อยู่ในวาระการประชุม แต่คุณภาพของอาคารที่อยู่อาศัยในยุคโซเวียตนั้นแย่ลงตลอดเวลา จากการสำรวจสต็อกที่อยู่อาศัยในเมืองอูฟาระยะเวลาของการดำเนินงานที่ปราศจากปัญหาสำหรับ 60–70% ของอาคารแผงควบคุมคือ 15 ปีเท่านั้น (Samofeev, 2018) หลังจากนั้นอาจมีความเสี่ยงต่อการพังทลายของส่วนหนึ่งของแผ่นผนังซึ่งเป็นโครงสร้างรองรับของอาคาร เพื่อรักษาไว้มีความจำเป็นต้องดำเนินมาตรการปรับโครงสร้างองค์กรที่ครอบคลุม ฉนวนกันความร้อนของอาคารจะหยุดกระบวนการแช่แข็งและการละลายโครงสร้างผนังเป็นประจำทุกปีเนื่องจากสภาพของมันแย่ลง ในรัสเซียในปัจจุบันจำเป็นต้องมีโครงการตกแต่งอาคารหลายอพาร์ทเมนต์ขนาดใหญ่พร้อมเครื่องมือสนับสนุนทางการเงินในการทำงาน
ความต้องการผู้จัดการมืออาชีพในการจัดระเบียบการปรับโครงสร้างองค์กร
ผู้เชี่ยวชาญของ IWO ชี้ให้เห็นว่าชุมชนที่มีกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลในประเทศหลังสังคมนิยมมักจะไร้ความสามารถเมื่อต้องติดตั้งอาคารใหม่ด้านพลังงาน การจัดโครงสร้างใหม่เป็นกระบวนการที่ซับซ้อนซึ่งมีความเสี่ยงมากมายสำหรับเจ้าของ ขั้นตอนแรกต้องมีต้นทุนทางการเงินอยู่แล้ว แต่ในขณะเดียวกันก็ยังไม่มีความชัดเจนว่าจะเป็นไปได้หรือไม่ที่จะบรรลุผล ความผิดพลาดในขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่ง (แนวคิดการออกแบบงานก่อสร้าง) สามารถนำไปสู่ความจริงที่ว่าวัตถุประสงค์ของการฟื้นฟูจะไม่บรรลุผล
นั่นคือเหตุผลที่ปัญหาของการปรับปรุงอาคารไม่เพียง แต่เป็นเรื่องของการจัดหาเงินทุนเท่านั้น ชุมชนเจ้าของต้องการการสนับสนุนจากองค์กร
องค์กรของการปรับปรุงอาคารมีขั้นตอนต่อไปนี้ (Smaidžiūnas, 2018):
•การเตรียมแนวคิดในการปรับปรุงอาคาร
•จัดการประชุมใหญ่ของเจ้าของและตัดสินใจเกี่ยวกับการปรับโครงสร้างองค์กร
•จัดการประกวดราคาสำหรับการพัฒนาเอกสารโครงการ;
•การสนับสนุนกระบวนการจัดทำเอกสารโครงการ
•จัดประกวดราคาสำหรับงานก่อสร้าง
•การจัดหาเงินทุนในการทำงาน (การขอเงินกู้การขอทุน);
•การควบคุมและการยอมรับงานก่อสร้าง
ตัวอย่างเช่นตามที่อธิบายไว้ข้างต้นจำนวนบ้านที่เข้าร่วมโครงการเพิ่มขึ้นในลิทัวเนียหลังจากที่พวกเขาเริ่มแต่งตั้งผู้จัดการภายนอก (Smaidžiūnas, 2018) กลไกที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือความสามารถในการครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการผ่านเงินช่วยเหลือ
หน่วยงานปรับปรุงพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเยอรมนี
กระบวนการตกแต่งใหม่มีความซับซ้อนมากขึ้นเมื่อไม่เพียง แต่จะเกิดขึ้นกับอาคารเดียวเท่านั้น แต่ยังรวมถึงหลายช่วงตึกหรืออาณาเขตของพื้นที่ที่อยู่อาศัยโดยรวมด้วยในกรณีนี้จำเป็นต้องซิงโครไนซ์ผลประโยชน์ของผู้เข้าร่วมจำนวนมากรวมทั้งตั้งค่ากระบวนการคู่ขนานจำนวนมาก
ในเยอรมนีมีเครื่องมือ "ปรับโครงสร้างองค์กรใหม่" สำหรับแก้ปัญหาเหล่านี้ กฎของมันประดิษฐานอยู่ในรหัสอาคาร การตัดสินใจในการกำหนดสถานะนี้ให้กับดินแดนนั้นทำโดยฝ่ายบริหารของเมือง จากนั้นเมืองนี้ได้ว่าจ้าง บริษัท อิสระ - "หน่วยงานปรับโครงสร้างองค์กร" งานรวมถึงการประสานงานแผนสำหรับการปรับปรุงอาคารและบริเวณให้ทันสมัย มันง่ายกว่าสำหรับเจ้าของที่เข้าร่วมในกระบวนการปรับปรุงให้ทันสมัยบนพื้นฐานของแผนพัฒนาที่จะตกลงในโครงการและรับเงินกู้พิเศษและเงินอุดหนุน
หน่วยงานซ่อมแซมไม่ควรเกี่ยวข้องกับ บริษัท รับเหมาก่อสร้างที่ดำเนินงานในไซต์นี้ นี่เป็นเงื่อนไขสำคัญที่มีอยู่ในการออกกฎหมาย รับประกันได้ว่าในระหว่างการดำเนินโครงการผลประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยจะเหนือกว่าผลประโยชน์ของผู้สร้าง
"หน่วยงานสุขาภิบาล" (เยอรมัน: Sanierungsträger) ทำหน้าที่ดังต่อไปนี้:
•พัฒนาแผนการเปลี่ยนแปลงทั่วไปสำหรับ“เขตสุขาภิบาล” (เยอรมัน: Sanierungsgebiete);
•จัดการอภิปรายสาธารณะและตกลงในแผนกับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมด
•ประสานงานการลงทุนภาคเอกชนและภาครัฐ
•รับผิดชอบในการดำเนินกิจกรรมที่ได้รับเงินสนับสนุนจากงบประมาณ
•เกี่ยวข้องกับเจ้าของในการดำเนินโครงการ
•ช่วยเหลือชุมชนของเจ้าของในการจัดเตรียมสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติมตามความจำเป็น (โดยมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม)
การเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่พร้อมการต่ออายุทางเทคนิคของกองทุน
ความชุกของกรรมสิทธิ์ส่วนตัวในอาคารหลายอพาร์ทเมนต์เป็นความท้าทายในการรักษาสภาพทางเทคนิคของสต็อกที่อยู่อาศัยในระยะยาว ความเป็นเจ้าของชุมชนที่ประสบความสำเร็จในระยะหนึ่ง 10 ปีนับจากนี้เมื่อต้องดำเนินการขั้นต่อไปอาจไม่ได้ผล ความแตกต่างทางสังคมกำลังกลายเป็นอุปสรรคต่อการดำเนินการร่วมกัน ปัญหาคือ“เจ้าของที่เต็มใจและสามารถจ่ายเงินเพื่อการปรับปรุงบ้านให้ทันสมัยขึ้นอยู่กับความยินยอมของเจ้าของที่มีรายได้น้อยตามกฎหมาย” (BENN, 2007) ส่งผลเสียต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม
ดังนั้นจึงจำเป็นต้องคิดถึงวิธีการแนะนำรูปแบบการเป็นเจ้าของทางเลือกในพื้นที่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวนมาก: สหกรณ์และ บริษัท ที่อยู่อาศัยซึ่งสามารถดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นในระยะยาว
ในเยอรมนีในยุค 90 แรงจูงใจในการสร้างสหกรณ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวนมากคือพวกเขาสามารถพึ่งพาเงินทุนเพิ่มเติมเพื่อปรับปรุงกองทุนให้ทันสมัย สถานการณ์ที่คล้ายกันนี้สามารถรับรู้ได้ในรัสเซีย
การโอนหุ้นที่อยู่อาศัยบางส่วนไปเป็นกรรมสิทธิ์ของ บริษัท ที่อยู่อาศัยอาจเกิดขึ้นได้ในช่วงเวลาที่สภาพทางเทคนิคของอาคารในอาณาเขตถึงมูลค่าขั้นต่ำที่อนุญาตและเจ้าของไม่พร้อมที่จะทำอะไรเพื่อรักษาไว้ จากนั้นในกระบวนการต่ออายุกองทุนประเภทของทรัพย์สินอาจเปลี่ยนแปลง - เจ้าของบางคนอาจกลายเป็นผู้เช่าและการฟื้นฟูสภาพทางเทคนิคจะเกิดขึ้นโดยค่าใช้จ่ายของ บริษัท ที่อยู่อาศัย
แน่นอนว่านี่เป็นเพียงสถานการณ์สมมติเท่านั้น แต่ต้องนำมาพิจารณาด้วย การประยุกต์ใช้กลไกเหล่านี้จำเป็นต้องมีการวิเคราะห์อย่างรอบคอบการปรับใช้เงื่อนไขทางกฎหมาย นอกจากนี้จะต้องมีการปรับนโยบายที่อยู่อาศัยของประเทศโดยรวม หากเราพูดถึงรัสเซียก่อนอื่นควรหยุดการแปรรูปฟรีและควรให้ความสำคัญกับการรักษาสต็อกที่อยู่อาศัยที่มีอยู่
หมายเหตุ: บรรณานุกรมสำหรับการวิจัยของ Maria Melnikova สามารถพบได้ในหนังสือของเธอ