เรากำลังเผยแพร่บทความโดยผู้เขียนของโครงการ "VIVA-Lefortovo" ซึ่งเป็นนักเรียนของโปรแกรม NLTR ซึ่งดำเนินการตามหัวข้อนี้โดยรวมตัวกันหลังจากการศึกษาในกลุ่ม "ทีม 123" และทำงานต่อไป สาระสำคัญของโครงการคือข้อเสนอสำหรับการพัฒนาแบบบูรณาการของพื้นที่ส่วนหนึ่งของเขต Lefortovo ซึ่งในปัจจุบันมีเขตอุตสาหกรรมที่ไม่ได้ใช้งานมากเกินไปและมีลักษณะสภาพแวดล้อมในเมืองที่มีคุณภาพต่ำ ในบทความนี้สมาชิกในกลุ่มจะหารือเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการสร้างถนนคนเดินระหว่าง Hammer และ Sickle ซึ่ง Don-Stroy วางแผนที่จะเปลี่ยนเป็นอาคารที่พักอาศัย Symbol ศูนย์สำนักงาน CROC และเขื่อน Yauza ภายในปี 2568-2569 ถนนดังกล่าวจะช่วยให้เดินจากทางหลวง Entuziastov ผ่าน Hammer and Sickle ในอดีตไปยังโรงงาน Kristall ที่สร้างขึ้นใหม่ที่ดิน Stroganovs 'Yauz และต่อไปตามสะพานศุลกากรไปอีกด้านหนึ่งของแม่น้ำไปยัง Nizhnyaya Syromyatnicheskaya Street และ Artplay ในขณะเดียวกัน Don-Stroy ได้นำเสนอในการพิจารณาคดีสาธารณะที่จัดขึ้นในเดือนเมษายน 2015 ซึ่งเป็นโครงการที่ได้รับการปรับปรุงซึ่งแตกต่างจากโครงการที่ได้รับรางวัลซึ่งไม่มีแกนทางเดินเท้าที่บริเวณทางรถไฟและถนนด้านในจะสิ้นสุดลงภายในศูนย์พักอาศัย Symbol เมือง.
เพื่อเป็นการเตือนความจำสถานที่แรกในการจัดอันดับของคณะลูกขุนสำหรับแนวคิดในการสร้างใหม่ของ Hammer and Sickle ถูกยึดครองโดยโครงการ MVRDV แต่จากการตัดสินใจของผู้พัฒนาโครงการออกแบบ LDA ได้รับการประกาศให้เป็นผู้ชนะ
ด้านล่างนี้เป็นบทความของผู้เขียนโครงการวิจัย ***
ในส่วนหนึ่งของโปรแกรมการศึกษา "ผู้นำใหม่แห่งการพัฒนาดินแดน" NLTR (โปรแกรมนี้จัดโดย MARSH และ RANEPA) เราได้ศึกษาพื้นที่ในเมืองซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเขต Lefortovo ผู้สำเร็จการศึกษาที่ไม่สนใจชะตากรรมของภูมิภาคมากที่สุดได้จัดกลุ่มตัวเองเข้าสู่กลุ่ม Team 123 ซึ่งยังคงทำงานในโครงการ VIVA-Lefortovo เราได้ระบุสถานที่หลายแห่งซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้อาจมีส่วนสำคัญในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของเขตและเพิ่มความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยในปัจจุบันและในอนาคตข้อเสนอบางส่วนเหล่านี้มีประโยชน์ที่เป็นรูปธรรมสำหรับเมือง
การใช้งานของเราเป็นตัวอย่างเราต้องการแสดงปัญหาในเมืองหลายประการโดยให้ความสนใจกับปัญหาที่มักจะไม่เห็นเมื่อพัฒนาโครงการในพื้นที่ใกล้เคียงกัน:
- เหตุใดการเชื่อมต่อของดินแดนในระดับท้องถิ่นจึงหลุดออกจากขอบเขตวิสัยทัศน์ของนักออกแบบ
- เขตอุตสาหกรรมเดิมจะเข้ากับบริบทของเมืองที่มีอยู่ได้อย่างไร?
- เหตุใดคุณภาพโดยรวมของสภาพแวดล้อมในเมืองจึงอยู่ในระดับต่ำ
- ในฐานะเศรษฐกิจของเมืองรวมถึง จำนวนฐานภาษีมีความเชื่อมโยงกับบริบทของเมืองหรือไม่?
ในบทความของเราเราจะไม่ดำดิ่งลงไปในแง่มุมทางทฤษฎีของปัญหา แต่เราจะพยายามแสดงให้เห็นโดยเฉพาะว่ากลไกใดและตรรกะใดของผู้เข้าร่วมการพัฒนาที่กำหนดเมืองของเราไม่ใช่วิธีที่ดีที่สุด
เราจะพิจารณาส่วนหนึ่งของเมืองระหว่างแม่น้ำ Yauza, Entuziastov Highway, Krasnokazarmennaya Street เป็นส่วนนี้ที่เรากำหนดให้เป็นดินแดน VIVA-Lefortovo สำหรับส่วนนี้เราขอเสนอการเปลี่ยนแปลงหลัก
ไซต์นี้มีความโดดเด่นเนื่องจากมีพื้นที่เขตอุตสาหกรรมเดิมมากเกินไปซึ่งไม่ได้ทำหน้าที่ผลิตอีกต่อไปคุณภาพของสิ่งแวดล้อมและสภาพแวดล้อมอยู่ในระดับต่ำมีไซต์ที่ถูกทิ้งร้างว่างเปล่าจำนวนมาก ในเวลาเดียวกันดินแดนมีทรัพยากรที่สำคัญสำหรับการพัฒนาใหม่ในเชิงคุณภาพ: การปรากฏตัวของสถานที่ทางประวัติศาสตร์ที่สำคัญอยู่ในสภาพดีความใกล้ชิดของแม่น้ำและพื้นที่สีเขียวจำนวนมากใกล้กับศูนย์กลางและศูนย์กลางการขนส่ง ความสนใจของธุรกิจและนักพัฒนาในการพัฒนาไซต์เป็นสิ่งที่น่าสังเกต: ผู้เล่นรายใหญ่สี่รายได้แสดงความสนใจต่อวัตถุบนไซต์
สามารถสังเกตเห็นเสียงสะท้อนของการเปลี่ยนแปลงในอนาคตได้แล้ว: โรงงาน Kristall กำลังเปลี่ยนเป็นคลัสเตอร์ศิลปะอาณาเขตของโรงงาน Hammer and Sickle กำลังเตรียมพร้อมสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย Morton Group of Companies ได้เริ่มขายอพาร์ทเมนท์ในอาคารที่อยู่อาศัยบนพื้นที่ของ อดีตโรงงาน Almaz-Antey
ให้เรามาดูโครงการไตรมาสที่อยู่อาศัย Symbol ซึ่งเสนอให้ดำเนินการโดย Don-Stroy ในพื้นที่ของโรงงาน Serp และ Molot ในอดีตซึ่งมีความโดดเด่นและมีอิทธิพลในระยะยาวอย่างมีนัยสำคัญต่อการพัฒนาดินแดน การสนทนาเกี่ยวกับโครงการนี้เริ่มขึ้นในปี 2555 และด้วยเหตุนี้เมืองจึงเสนอให้นักพัฒนาจัดการแข่งขันระดับนานาชาติเพื่อพัฒนาแนวคิดสถาปัตยกรรมและการวางผังเมืองสำหรับการพัฒนาอาณาเขตของโรงงาน เป้าหมายของการแข่งขันคือ“การเลือกแนวคิดสถาปัตยกรรมและการวางผังเมืองสำหรับการสร้างหน่วยเมืองแบบมัลติฟังก์ชั่นที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนารวมเข้ากับโครงสร้างของเมืองและตอบสนองความต้องการของการพัฒนาสิ่งแวดล้อมอย่างยั่งยืน
จากผลการแข่งขันมีการนำเสนอโครงการ 5 โครงการโดยมีแผนสำหรับโครงการดังต่อไปนี้ โครงการเหล่านี้สี่โครงการรักษาเส้นทางเดินเท้าตามทางรถไฟเดิม นี่เป็นวิธีแก้ปัญหาที่ชัดเจนเพราะ ให้การสื่อสารระหว่างพื้นที่ขนาดเล็กช่วยให้เข้าถึงโดยตรงไปยังแม่น้ำ Yauza สำหรับผู้อยู่อาศัยในอนาคตรวมถึงการเข้าถึงโดยตรงไปยังสถานที่ทางวัฒนธรรมของพื้นที่: อสังหาริมทรัพย์ Stroganov, กลุ่มศิลปะคริสตัล, ศูนย์พลังน้ำ Syromyatnichesky พร้อมสวนสาธารณะที่อยู่ติดกัน ดินแดน Artplay
ในแต่ละโครงการรางรถไฟจะถูกบันทึกเป็นแกนเดินเท้า
ในโครงการที่เสนอเพื่อขออนุมัติมีการตัดสินใจที่จะลบการเชื่อมต่อนี้ในอาณาเขตของอาคารและสร้างที่พักอาศัยแทนรางรถไฟ วิธีการแก้ปัญหาดังกล่าวไม่รวมความเป็นไปได้ในการใช้ข้อกำหนดเบื้องต้นที่มีอยู่สำหรับการพัฒนาพื้นที่และค่อนข้างดำเนินการเพื่อแยกตัวเองออกจากบริบทของเมืองในปัจจุบัน
อาจสันนิษฐานได้ว่าการตัดสินใจของนักพัฒนานั้นเกิดจากความจริงที่ว่าโดยรอบ
อาณาเขตไม่สอดคล้องกับระดับการพัฒนาในอนาคตที่ต้องการ - ชั้นธุรกิจ นักพัฒนาซอฟต์แวร์รายใดมีความสนใจในการทำกำไรเป็นหลักและไม่จำเป็นเลยที่จะต้องประกาศอาณาเขตอันกว้างใหญ่ที่อยู่ติดกับไซต์ของเขา
ข้อเสนอของทีม 123 คือการรักษาเส้นทางที่มีอยู่สร้างทางเชื่อมต่อเดียว "Tiny Boulevard" ซึ่งจะเกิดขึ้นบนพื้นที่เดิม
รางรถไฟ ถนนสายใหม่จะรวมหลายช่วงตึกของเขตพร้อมกันและให้ทางเข้าถึงเขื่อนโดยตรง ***
อย่างไรก็ตามเมืองจะได้รับประโยชน์จากโครงการเหล่านั้นอย่างแม่นยำซึ่งสอดคล้องกับบริบทของเมือง หากมีการดำเนินโครงการที่ไม่รวมความสัมพันธ์ดังกล่าวมอสโกมีความเสี่ยงที่จะได้รับการแยกส่วนมากขึ้นซึ่งเป็นความสัมพันธ์ที่ทำงานร่วมกันลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ในโครงการนี้การเดินเท้าเข้าถึงศูนย์กลางแหล่งท่องเที่ยวของพื้นที่ (เขื่อนคริสทัลลูอาร์ทเพลย์ ฯลฯ) เป็นเรื่องยาก รูปแบบการพัฒนาที่เลือกช่วยกระตุ้นการจราจรของรถยนต์ทำให้ความตึงเครียดของการจราจรภายในพื้นที่รุนแรงขึ้น
แยกกันเราอยากจะหารือเกี่ยวกับองค์ประกอบทางเศรษฐกิจของการตัดสินใจดังกล่าวสำหรับเมือง จากตัวอย่างของดินแดนนี้เราจึงตัดสินใจพิจารณาทางเลือกสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจของเขตเมื่อใช้สองสถานการณ์: ในขณะที่รักษาสถานการณ์ที่มีอยู่และเมื่อจัดระเบียบถนนคนเดินใหม่แทนรางรถไฟ
เราวิเคราะห์ส่วนของถนนจากถนน เพลา Zolotorozhsky ไปที่โรงงาน Kristall ปัจจุบันไซต์นี้ถูกทิ้งร้างซึ่งส่วนใหญ่ใช้โดยผู้อยู่อาศัยบริเวณชายขอบเนื่องจากแทบจะไม่สังเกตเห็นได้สำหรับการลาดตระเวน ในขณะเดียวกันคนเดินเท้าถูกบังคับให้ใช้ส่วนนี้ของเส้นทางรถไฟเป็นทางข้ามระหว่างถนน Volochaevskaya และ Zolotorozhsky Val มีการเชื่อมต่อระหว่างถนนสายหลักของเขตน้อยมากและผู้คนยังใช้เส้นทางที่ไม่เหมาะสมเช่นนี้ในปัจจุบัน ส่วนต่างๆตามแทร็กดูถูกทิ้งร้างและไม่ได้ใช้ประโยชน์ ข้อยกเว้นคืออาณาเขตของ บริษัท CROC ซึ่งอยู่ติดกับรางรถไฟ แต่ บริษัท ได้ล้อมรั้วตัวเองออกจากรางรถไฟให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ด้วยรั้วสูงที่มีลวดหนาม
หากเราวิเคราะห์ฐานภาษีที่เก็บจากพื้นที่ข้างเคียงจะมีมูลค่าประมาณ 50-70 ล้านรูเบิล ต่อปี (คำนวณจากภาษีที่ดินและภาษีโรงเรือนและที่ดิน) ส่วนที่ท่วมท้นของจำนวนนี้ตกอยู่ที่ศูนย์สำนักงานของ บริษัท CROC ส่วนที่เหลือของดินแดนที่อยู่ติดกันแทบจะไม่นำเงินเข้าเมืองเพราะ โดยการกำหนดพื้นที่อุตสาหกรรมเช่น มูลค่าที่ดินของพวกเขาต่ำกว่ามูลค่าที่ดิน 4.5 เท่าโดยมีวัตถุประสงค์เช่นเพื่อการค้า
นอกจากนี้อาคารในดินแดนที่อยู่ติดกันจะไม่รวมอยู่ในรายการวัตถุที่คำนวณภาษีทรัพย์สิน จากการวิเคราะห์นี้เราสรุปได้ว่าหากเมืองสามารถกระตุ้นการถ่ายโอนที่ดินไปยังหน้าที่สำคัญทางสังคมได้อย่างชำนาญโดยเฉพาะอย่างยิ่งในดินแดนที่มีแนวโน้มที่จะเกิดการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว
สามารถเพิ่มรายได้จากดินแดนเหล่านี้ได้อย่างมาก
พื้นที่ริมทางรถไฟมีความเป็นไปได้สูง
การสร้างใหม่ ในขณะเดียวกันศักยภาพจะเพิ่มขึ้นอย่างมากหาก
เชื่อมต่อโดยตรงกับพื้นที่อยู่อาศัยในอนาคต ในกรณีนี้การจัดเก็บภาษีที่คาดการณ์ไว้จากพื้นที่ใกล้เคียงอาจเพิ่มขึ้นเป็น 160-200 ล้านรูเบิลซึ่งสูงกว่าสถานการณ์ปัจจุบัน 3-4 เท่า
ดังนั้นนอกเหนือจากผลกระทบทางเศรษฐกิจโดยตรงแล้วเมืองจะกำจัดสถานที่ที่ไม่น่าดูแห่งหนึ่งในเขตเปลี่ยนเป็นศูนย์กลางของแหล่งท่องเที่ยวถนนคนเดินทางเชื่อมต่อกับแม่น้ำเขื่อนสีเขียวการเข้าถึง ศูนย์ศิลปะ Crystal และ Artplay เราขอแนะนำให้เรียกถนนสายใหม่ว่า "Tiny Boulevard" โดยจำชื่อนี้ได้ว่าสำนักงาน KROK และร้านเบเกอรี่อยู่ติดกับรางรถไฟ
นักพัฒนาหากข้อเสนอนี้ถูกนำไปใช้ก็จะได้รับประโยชน์ที่สำคัญเช่นกัน: ถนนสายใหม่ทำงานเพื่อปรับระดับสภาพแวดล้อมทำให้น่าสนใจและปลอดภัยยิ่งขึ้นสำหรับผู้อยู่อาศัยในอนาคต ถนนที่ได้รับการดูแลอย่างดีทำให้สามารถเข้าถึงแม่น้ำและสิ่งของที่ทำกิจกรรมสร้างสรรค์เป็นการแสดงให้เห็นถึงความเป็นอยู่ที่ดีของพื้นที่โดยรอบมากกว่าภาพตัดปะภาพถ่ายในโบรชัวร์โฆษณา นอกจากนี้เรามั่นใจว่าการตัดสินใจดังกล่าวส่งผลกระทบต่อต้นทุนของอพาร์ทเมนท์ในอาคารพักอาศัยที่กำลังก่อสร้าง
ในส่วนหนึ่งของโครงการของเราเพื่อส่งเสริมแนวทางแก้ไขที่เสนอเราติดต่อเจ้าหน้าที่และผู้ใช้ที่ดินของแปลงที่เราเสนอการเปลี่ยนแปลงอย่างกระตือรือร้น การดำเนินการแก้ปัญหาดังกล่าวเป็นไปไม่ได้หากไม่มีการสร้างปฏิสัมพันธ์ระหว่างผู้เข้าร่วมที่ระบุ ตามสมมติฐานของเราประเด็นปัญหาหลายอย่างในเมืองสามารถแก้ไขได้ผ่านการดำเนินโครงการที่มุ่งเน้นไปที่ทรัพยากรและศักยภาพของเมืองบริบทของเมืองที่กำหนดไว้แล้วและการก่อตัวของความสัมพันธ์ที่ประสานกัน
จากตัวอย่างของโครงการ VIVA-Lefortovo เราต้องการเสนอและใช้แนวทางใหม่ในการแก้ปัญหาในเมืองโดยมุ่งเน้นที่การเพิ่มศักยภาพของดินแดนที่เกิดขึ้นเองตามธรรมชาติโดยเน้นพื้นฐานที่ความเชื่อมโยงของดินแดน ***
แอนะล็อกที่ประสบความสำเร็จในโลกสำหรับการเปลี่ยนแปลงของรางรถไฟ:
High Line Park, นิวยอร์ก
เส้นทางรถไฟเดิมถูกเปลี่ยนเป็นสวนสาธารณะซึ่งกลายเป็นจุดใหม่
แหล่งท่องเที่ยวของเมือง ด้วยการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ทำให้ผู้ป่วยมีอาการซึมเศร้าฟื้นขึ้นมา
อาณาเขตของเมืองที่การผลิตภาคอุตสาหกรรมถูกถอนออกไป หมอกควันในเมือง
ดึงดูดนักลงทุนธุรกิจผู้อยู่อาศัยใหม่ไปยังพื้นที่โดยรอบ
การไหลเข้าโดยประมาณของการลงทุนเพิ่มเติมในพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 4 พันล้านดอลลาร์การจัดเก็บภาษีทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นจริงต่อปีเพิ่มขึ้น 100 ล้านดอลลาร์ซึ่งได้ชดเชยค่าใช้จ่ายในการสร้างสวนสาธารณะไปแล้ว เพิ่มเติม>
Good's Line, ซิดนีย์
โครงการเปลี่ยนพื้นที่ร้างและรางรถไฟให้เป็นทางเดินเท้า เส้นทางดังกล่าวกลายเป็นจุดดึงดูดของชาวเมืองนักท่องเที่ยวนักศึกษาของมหาวิทยาลัยใกล้เคียง การดำเนินโครงการเป็นไปได้หลังจากการจัดตั้งความร่วมมือระหว่างเจ้าของที่ดินข้างเคียงหกรายเจ้าหน้าที่และองค์กรสาธารณะสิ่งอำนวยความสะดวกนี้ได้รับการว่าจ้างไม่ถึงหนึ่งปีที่ผ่านมา แต่ได้กระตุ้นการพัฒนาธุรกิจในพื้นที่ใกล้เคียงแล้วและยังมีอิทธิพลอย่างมากต่อความต้องการและต้นทุนที่อยู่อาศัย รายละเอียด 1 และ 2
ทีม 123 ทำงานในบทความ:
Marina Reingold - ผู้จัดการโครงการ
มีประสบการณ์ในด้านการพัฒนาธุรกิจการพัฒนาเครือข่ายพันธมิตรการเปิดตัวพื้นที่ธุรกิจใหม่
Anna Kasatkina เป็นนักวิเคราะห์โครงการ
มีประสบการณ์ด้านการให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์การประเมินมูลค่าธุรกิจ
Ulyana Pyankova เป็นนักสังคมวิทยาของโครงการ
มีประสบการณ์ในด้านการวิจัยทางสังคมวิทยาการทำแคมเปญการเลือกตั้ง
Oleg Raspopov เป็นสถาปนิกโครงการ
มีประสบการณ์ด้านสถาปัตยกรรมและการออกแบบ ภัณฑารักษ์การแข่งขันการพัฒนาแนวคิดของอุทยาน "ผู้รักชาติ" ภัณฑารักษ์ของโรงเรียน "พื้นฐานของอนาคตทางสถาปัตยกรรม"
การแสดงภาพ:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, สิ่งพิมพ์ของนักพัฒนา
